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城市故事 | 澳大利亚安利：“老得其所”城市填充计划

2024-12-09 15:35:55


利比·库兹（Libbie Cootes）有个习惯，就是每十年搬一次家。但随着年纪渐长，这位64岁的兼职顾问最终在澳大利亚阿德莱德市郊的安利市扎下了根。为什么选择安利市呢？库兹解释说：“我平常出行都骑自行车。我没有汽车，也没有家人帮忙。我想住在靠近阿德莱德市中心的地方，因为我非常喜欢听免费讲座，也喜欢逛新鲜水果和蔬菜市场。我定居的前提条件是必须有适合骑单车的平地，而且要靠近城市。当我年老体衰时，还需要住在靠近公共交通的地方。”

这个绿树成荫的郊区满足了库兹的所有条件。她说：“我也喜欢这里的氛围，没有被高层公寓和钢筋水泥包围。”

安利市常住人口约4万人，距离阿德莱德中央商务区仅两英里，其对外吸引力持续增强，房地产市场火爆。2020年第4季度，安利市房屋的平均售价为109.5万澳元（约合84万美元），成为阿德莱德市区最昂贵的住宅房地产市场。

对于曾当过教师和社会工作者的库兹来说，自己的收入难以负担起安利市现在的房价。但她早在2000年就在当地的房地产市场买了一栋占地365平方米的住宅。2016年，库兹拆除了这栋房子，重新设计了她现在的家，有三间卧室和两间浴室，还带一个花园。她打算在这里安享晚年，自己住在带有独立浴室的主卧，家庭护工住在用推拉门隔开的另一个房间。


安利市积极老龄化项目官员朱迪思·洛（Judith Lowe）表示，可能还有很多人的情况和库兹一样。她说：“安利市是长寿郊区，以健康长寿闻名，居民平均寿命为89岁。人们在这里长大，也希望留在这里。”安利市于2014年加入了世界卫生组织的“关爱老年人城市项目”（World Health Organization’s Age-Friendly Cities Project），是澳大利亚第一个加入该项目的城市。

但是，如果安利市其他老年居民也想在像库兹那样的房子里居家养老，而不搬到退休公寓或养老院，就没那么容易了。安利市有着严格的分区和建筑规定，一般要求最小建筑面积为800平方米。

大型建筑的最低面积要求维持了房地产市场的价值，这在经济上有利于现有房主，但却不利于安利市的整体经济增长和发展。

建筑师达米安·麦迪根（Damian Madigan）表示：“若郊区分区模式一切照旧，老年人无法缩小住房规模，年轻人也没房可买。”安利市试图改革分区规定，以促进填充式开发和为“老得其所”的共同住宅建设。在此过程中，麦迪根一直在提供建议。

在安利市，如何调整合规的建筑类型是个颇具争议的问题。由于安利市已经成为著名的房地产目的地，当地许多房产成了人们眼中的豪宅；因此长居此地的市民不希望修建新建筑，认为新建筑会破坏传统建筑、减少植被覆盖，还可能改变所谓的当地“特色”。如果房地产开发商获得了城市填充的建筑许可，自由市场往往会让多层联排别墅取代独栋住宅，分割街区给面积更小的住宅更是困难重重。此外，南澳大利亚州面对房价日益上涨、难以承受的情况，制定了新住房建设的规划政策。这些州级政策凌驾于地方法规之上，让交通走廊沿线出现了更高的建筑。

令人担忧的是，对于房地产开发，有关部门之间总在“踢足球”，相互推诿责任。在这一背景下，即使是提出一个小建议，比如更灵活地建造长者友好型住宅，也需要与市议会充分商议。洛表示：“在内部规划和公众支持方面，我们从未动摇，但我们要从一张白纸开始，向人们展示超越他们30年来认知的东西。我们先构想可能取得的成果，再逆向展开工作。”

通过邀请建筑师向公众展示长者友好型的填充式建筑物和共同住宅的设计，帮助市民构想这些调整会给安利市带来怎样的改变，以满足自己或亲戚的养老需求。麦迪根说：“我们描述了与朋友共居的生活方式，还有50岁的丧偶女性搬来照顾父母的情景。一旦开始描绘情景，人们就能理解了。但如果谈项目阻力和制度规章，就很难引起共鸣。”

最终，麦迪根的公司开发了一套包含超大、大、中、小面积房型的设计，不会完全改变安利市街区的外观和氛围。“一直以来，郊区的建设都比较保守。这种建设方案其实非常合理，因为部分简陋的填充式建筑物会损害郊区旧有住房的特色，”麦迪根说，“人们普遍认为，建造更多住房会增加水泥路面，减少大量植被。”

麦迪根团队最后成功说服市议会通过了新的住房设计，让部分因分区规定而住房单位密度较小的街区，密度增加了三倍。但分区规定改革只是第一步，私人开发商必须善于利用新的土地使用规则。麦迪根说：“这一倡议相当具有革命性，它借鉴了其他国家的共同住宅理念，并试图创建一个独具澳大利亚特色的版本。但项目也存在风险，这个“澳大利亚版”的共同住宅项目对开发商或潜在居民的价值还有待证明。”

澳大利亚国家心脏基金会积极生活项目主任特雷弗·希尔顿（Trevor Shilton）认为，尽管这个概念缺乏验证，但有这样的远见也是非常重要的。他说：“人口老龄化是未来几十年影响澳大利亚的最主要趋势之一。共同住宅设计项目将促使安利市继续推进建筑规定改革，从而推动积极老龄化、优化流动性准入标准。”

库兹在安利市积极老龄化委员会任职，她认为，尽管经济利益根深蒂固，但居民需求是不可忽视的。“总有人希望自己的土地不断升值，又不想降低社区的格调，”她说，“但有时我在食品合作社做志愿者的时候，有些单身的女同事看到我的房子都跟我说，‘这太棒了！你可以和别人合租，既能抵消购房成本，还能留有自己的私人空间。’”

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