维拉诺区建设项目

项目背景

自柏林墙倒塌以来，华沙大都市地区经历了快速的增长。在1989年政治局势变化之前，华沙通过居住限制政策控制人口数量，但是过去12年来，取消了限制之后，华沙新增了超过150000名居民，每天还会有500000名来自其他地方的人来华沙市工作。我们的创新项目――维拉诺区（MW）发展项目于2000年启动，旨在建设一个新型的、多用途的市内区域，为大量的新居民提供居住空间，同时创立就业和服务中心。

项目目标

该创新项目的目标是通过集合来自国际、国内不同领域的私人投资者，克服短期内的经济压力，建设一个面积为169公顷的密集的、包容性强的区域（核心区域）。该核心区域（连同邻近地块）已经容纳了超过25000名居民。

项目参与方及所需资源

建设综合的、多用途区域的构想来自于华沙市与私人土地商/开发商的一次谈话。该谈话大部分是由国防部沃伊切赫·奥孔斯基和项目主要顾问盖伊·佩里共同领导的。项目概念是半政府规划机构BPRW，设计公司DJ&O，还有佩里的投资环境和投资视觉公司共同努力的结果，大家共同制定了发展战略，并对区域内项目的实施进行监督。

华沙市建造了通往新维拉诺区中心位置的道路主干道，并且提供公交车线路，连接维拉诺区和城市其他部分。来自9个不同国家的16个私人团体已经建设了基本的基础设施，并且投资超过2200000（广义货币M2）的资金兴建居住、商业、教育、文化和休闲方面的设施。由于市政当局提供的预算资金有限，居民们通过私人开发商获取资金，实施公共空间促进项目（项目必须由投资环境和投资视觉公司指导，并获得地方政府的通过）。

项目创新

维拉诺区项目是革新式的项目，因为项目成功利用了自由市场的力量，建设了以社会融合和可持续发展为重点的、以人为本的区域。通过提供清晰的框架，该项目解决了短期经济压力的问题，并且改变了在1989年后导致华沙地区无法全面发展的政治政策。在项目发展的几个关键阶段，曾经遇到来自私人领域和当地公共领域的反对意见，但都成功克服。

从一开始，169公顷的维拉诺核心项目就制定了详细的发展规划，并针对各个不同的地块确立不同的城市发展理念。上述规划和理念有助于投资者的分析和行政程序的推进。国际和波兰国内的投资者能够根据严格的城市设计框架促进区域迅速发展，框架包括：40%的自然渗透地表，保护运河，建筑限高不超过14.5米，为所有建筑建造屋顶平台并提供材料质量标准等。另外，上述设计准则还允许开发商建造地下停车场所，并能在社区内建造不同规格的居住单元。

城市设计框架由众多欧洲城市复兴地区启迪所得：20世纪早期保留下来的华沙地区，巴塞罗那扩建区的建筑模型，还有伦敦的贝尔格莱维亚区和南肯辛顿区。项目的主要顾问也参考了他在法国新城镇设计和1992年巴塞罗那奥运会设计的经验。维拉诺区项目也启迪了波兰主要城市和中欧地区的类似发展项目。

实施困难及处理

项目遇到的障碍来自协调工作，我们需要协调数量众多的投资者，以实施斥资巨大的项目。中欧地区的开发商习惯了在规划的时候不考虑邻近地区的项目和公共用地，这自然会对他们的发展项目造成影响，因为他们无法打造多用途领域，也无法获得更多的收入。公共领域也出现了项目的反对意见，人们反对建造和维持高质量的公共场所，一部分原因是资金问题，一部分原因是城市的基础设施主要是为车辆而设的，不是为行人而设的。

我们制定了统一的规划方针，利用自由市场的优势，在一系列的发展项目中实现利益最优化，从而成功消除了市场上对项目的怀疑。针对政府在建设公共场所方面资金不足的问题，我们通过动员居民定期进行志愿活动，自发建设社区内的公共和私人用地，从而解决了问题。

项目实施效果及评估

实施效果

城市密集程度更高：新的维拉诺区的居民密度达到了将近12000人/平方公里，这是华沙城市核心区的3倍，也是城市外围地区居民密度的20倍。如此高的密集程度也令项目在私人领域的经济收益更加可观（投资收益率可达15%至30%）。

市民生活方面：因为实行了14.5米的限高政策，并且规定建设屋顶平台，因此城市街道、庭院和建筑都能够迎合所有年龄段居民的需求，为大家营造舒适的环境。冬季期间，与高楼林立的其他城市相比，本地的近地空间刮风量不大。居民们通过住房的窗户就能够与街道上的人们，或者庭院里的小孩子交流互动，因此社区非常适宜有小孩的家庭居住，城市犯罪率也很低。

社会融合方面：我们在同一栋大楼里提供不同价值的住房（广义货币40－200，即60000-800000欧元），这能够将不同经济背景的人集中在一起，市民的焦点就能集中在社区共同的生活质量上，而不是各人的经济地位上。这些来自不同收入阶层的居民能共同参与社区活动，一起种植树木和树篱。社区里的孩子也能健康成长，不会过于看重收入差异。

可持续发展方面：该地区注重生态保护，这意味着本地不用经受洪灾的困扰（如2010年发生在周边地区的洪灾）。另外，区域内的运河系统也能起到蓄洪排洪的作用，保护附近的历史建筑维拉诺宫殿免受洪灾侵扰。

项目评估

我们利用数据来评估城市高密集度和生活质量之间的联系。我们发现城市的高密集人口（经过严格控制）并没有带来很多负面的影响（通常与转型市场的高密度区域相关）。虽然我们的人口密度在华沙市内是最高的，但是我们的犯罪率很低，并且吸引了一批工作勤奋刻苦的市民。

我们的人口密度（12000人/平方公里）——华沙市最高的地区之一。

我们的出生率（增长率达13.25%）——在波兰投票活动中位列最高票数之一（2010年，76.81%的有资格选民参与了投票）。

数据来自以下机构：波兰中央数据办公室，华沙市数据办公室，国家人口和住房统计部门（2011年）。

工作方法

2000年，投资环境和投资视觉公司组织了针对华沙市南部居民的独立调查，调查主题为居民心中的愿望，急待解决的问题和理想环境。我们在制定维拉诺区城市设计方针的时候参考了调查结果。2000年，投资环境和投资视觉公司为维拉诺区制作了特定的网站，以提供项目的相关信息。2007年，该网站逐渐被草根网站e-wilanow.pl和电子版地区报纸gazetawilanowska.pl.取代。另外，一份独立的地区月刊terazwilanow.pl也为居民提供最新的社区活动动态。

可供借鉴的经验

也许在未来50年，地球面临的最重大挑战是城市人口的快速增长。新的城市发展项目必须要扭转现在城市人口密度越来越低的趋势，因为随着城市的发展和延伸，人均碳足迹也必将扩张。未来主要的城市发展将会集中于亚洲、拉丁美洲、非洲和中欧的城市。这些活力都市（如华沙）的人口密度若维持在低水平，那必然要求扩张交通网络，从而带来经济、社会和环境方面的压力。

维拉诺区虽然保持人口和城市的高密度（其密度是华沙其他城市的3倍），但仍然极具吸引力并能促进经济发展，这是因为我们本着以人为本的原则，精心设计了城市的建筑、街道和庭院。从一开始，我们的项目就首先考虑人的需求：不论是与城市中的邻居进行沟通的需求，市民自由选择出行方式的需求，还是在人口不断增长的情况下，坚持保护自然和农业环境的需求。我们坚持以人为本的原则。

在一个自由的市场里，波兰人努力做到“自由”，因此城市人口密度要提高还是降低，这是一个选择，而不是一个强制性法令。维拉诺区的人们都受过良好的教育，他们有权选择工作和生活的地方。该地区所有的25000名居民都选择生活在可持续发展的、密度更高的环境中（不管是有意识还是无意识的选择）。这或许是维拉诺区最大的成功。现在，维拉诺区不仅聚集了波兰最勤奋的人们，而且社区还要独立面对欧洲最大的挑战之一：不断缩减的、老龄化严重的人口问题。新的维拉诺区的出生率是波兰出生率最高的地区之一（13.25%），同样也是欧洲最高的地区之一。也许在渡过了艰难的20世纪后，波兰能够迎来美好的未来。